Au cours des dernières années, la vie des emprunteurs s’est considérablement compliquée. En cause, les recommandations des régulateurs bancaires ainsi que la crise économique qui affecte directement les conditions de prêt. Désormais, les règles relatives à l’endettement sont bien plus corsées et l’apport personnel indispensable pour accéder au financement ne cesse de grimper. Les cas de blocage des dossiers de prêt n’ont jamais été aussi nombreux que maintenant. Pour faire le point de la situation, voici 4 causes de blocage aux dossiers de prêt immobilier.
Les conditions fixées par le HCSF
Le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier est d’abord dû à l’application des consignes du Haut conseil de la stabilité financière, le HCSF. Depuis la fin d’année 2019, cette institution dont le président est le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a fait de nombreuses recommandations à l’endroit des organises d’octroi de prêt.
Essentiellement, le HCSF demande aux banques de ne pas franchir la ligne des 33 % d’endettement. Par conséquent, l’emprunteur n’est pas autorisé à utiliser plus de tiers de ses revenus nets mensuels pour rembourser un crédit immobilier.
Les investisseurs locatifs ont été les premiers à être frappés de plein fouet par cette mesure. Rien que pour l’année 2019, ils constituaient le quart des investisseurs immobiliers. Un taux que les professionnels du secteur considèrent comme le plus élevé historiquement. La plupart d’entre eux doivent faire face au remboursement du financement de leur résidence principale et n’ont plus, de ce fait, la capacité d’endettement nécessaire pour demander un second crédit, en vertu des règles du HCSF.
Les autres catégories d’emprunteurs qui se retrouvent dans la même situation que les investisseurs locatifs sont les ménages très modestes et les primo-accédants dont l’épargne reste insuffisante pour qu’ils puissent payer les mensualités pour la plupart élevées. Ils sont donc exclus d’office de l’accès à la propriété.
L’analyse plus pointue des profils des emprunteurs
La suspicion des organismes de crédit envers les emprunteurs n’a jamais été aussi importante qu’aujourd’hui. Cela est notamment dû à la hausse du chômage partiel. Pour la plupart, les banques jouent la carte de la défensive, parce qu’elles craignent que les investisseurs en chômage partiel soient définitivement mis au chômage.
Cette incertitude est d’autant plus grande que de l’aveu de nombreux responsables de banques, nul ne sait jusqu’à quand durera le financement du chômage partiel. Dans ce contexte, ce qui est mis à mal, c’est la solvabilité des ménages.
Certains profils de travailleurs sont particulièrement à risque selon les institutions de crédit. C’est le cas des personnes travaillant dans le secteur de l’aéronautique, dans l’hôtellerie et dans la restauration. Il y a peu de chances qu’ils accèdent à crédits immobiliers au cours des prochains mois, car les banques examinent ces dossiers avec davantage de vigilance.
La hausse des conditions d’épargne et d’apport
Les recommandations de HCSF et la baisse du pouvoir d’achat des emprunteurs ont largement contribué à ce que les banques durcissent les conditions d’accès au crédit immobilier. Les points les plus sensibles sont notamment les conditions d’épargne et d’apport qui ont été lissées pour tous types de profils.
En effet, les banques exigent des emprunteurs une part de fonds propres correspondant à 15 % du montant du crédit. Cela représente une hausse de 10 % par rapport aux exigences préalables. Or, à la sortie du Covid-19, 50 % des demandes sont déposées par des emprunteurs de moins de 35 ans, dont 40 % ne peuvent réaliser que 5 % d’apport. En amont, les banques ont supprimé de manière définitive les financements de 110 %.
La baisse des taux d’usure
La baisse des taux d’usure n’est autre que l’un des effets néfastes de la baisse des taux d’intérêt. Le taux d’usure est le plafond que les banques ne peuvent pas dépasser en termes de taux et qui est défini par la Banque de France. Au 2e trimestre 2020 par exemple, le taux d’usure d’un prêt sur 20 ans est de 1,93 % et pour l’été 2020, il a été fixé à 2,57 %.
Si cette mesure a initialement pour but de protéger les ménages du surendettement, elle représente un blocage aux dossiers de prêt. Les dossiers les moins solides sont ainsi exclus du système.