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L'immobilier expliqué pour les particuliers

SCPI ou SCI : quels sont les avantages et les inconvénients ?

24 novembre 2020
de Constance
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SCPI ou SCI : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier et vous hésitez entre la SCPI (société civile de placement immobilier) et la SCI (société civile immobilière). Bien qu’elles soient toutes les deux des sociétés à objet civil, elles sont différentes l’une de l’autre.

Du fait de leur fonctionnement, elles présentent des avantages et des inconvénients différents également qui pourraient vous motiver à choisir l’une ou l’autre. Alors, quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCPI et d’une SCI ?

SCPI ou SCI : les avantages

Il y a plusieurs avantages que la SCPI et la SCI partagent, notamment la simplification de la gestion, la facilité de la participation, une fiscalité intéressante ou encore les revenus locatifs intéressants. Pour chacun de ces points, des nuances subsistent malgré tout. 

La gestion simplifiée

Autant la SCPI que la SCI sont des entités juridiques qui regroupent des associés et qui sont gérées par un gérant.  C’est à lui qu’incombe la réalisation de tous les actes de gestion de la société, ce qui permet aux associés d’en être déchargés.

Dans une SCPI, le gérant doit obligatoirement être un expert immobilier ayant les qualifications en matière de gestion de portefeuilles immobiliers, de gestion d’investissement et de patrimoine. Il s’agit la plupart du temps d’une société de gestion.

Dans une SCI, le gérant peut être ou non un associé, mais il s’agit le plus souvent d’une personne physique qui prend des décisions pour le compte et dans l’intérêt des associés.

Une participation facile

Dans une SCPI comme dans une SCI, les associés sont des porteurs de parts. Les investissements qu’ils réalisent permettent d’avoir part au capital de la société. Il est plus facile d’avoir des parts dans une société civile que de réaliser un investissement immobilier direct. Avec une centaine d’euros, vous pouvez investir dans la pierre avec une société civile, contre plusieurs milliers d’euros pour l’investissement direct.

Dans une SCPI, les apports sont uniquement en espèce tandis que dans une SCI, les apports peuvent être en espèce, en nature ou en industrie.

Une fiscalité intéressante

La plupart de ceux qui investissent dans une SCPI ou dans une SCI le font pour jouir d’une fiscalité avantageuse. Avec la SCPI fiscale par exemple, vous pouvez bénéficier de réduction d’impôts en investissant dans un dispositif de défiscalisation, à l’instar de la loi Pine.

La SCI jouit normalement de plusieurs exonérations fiscales, notamment les abattements progressifs sur taxe sur la plus-value immobilière en fonction de l’année de détention des parts. Vous pouvez également jouir de réductions d’impôt sur le revenu en investissement en loi Pinel.

Des revenus locatifs intéressants

La SCPI et la SCI (lorsqu’il s’agit d’une SCI de location) vous permettent de vous garantir des revenus intéressants grâce à la location du bien. Dans les deux cas, les revenus sont redistribués en fonction de la quote-part de chaque investisseur. Ainsi, plus votre apport est conséquent, plus vos revenus sont importants.

SCPI ou SCI : les inconvénients

Au regard des avantages de ces sociétés civiles, vous pourriez être tenté d’investir. Mais avant, prenez le temps de découvrir également les inconvénients.

La mutualisation des risques

Dans une société civile de placement immobilier comme dans une société civile immobilière, les risques sont mutualisés autant que les profits. Ainsi, lorsque la société a des pertes, cela se répercute sur les quotes-parts de chaque associé. En outre, les risques sont supportés au prorata des participations.

La responsabilité illimitée

L’autre risque avec l’investissement dans une SCPI ou une SCI, c’est la notion de responsabilité illimitée. Cela tient au fait que ces sociétés ont un objet civil et non commercial. Légalement, leurs actifs peuvent être utilisés pour éponger le passif de la société, dans le cas où celle-ci est endettée.

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