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Location en zones tendues : les nouvelles règles à respecter pour l’augmentation du loyer

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Pendant la durée d’un bail, un propriétaire ne peut décider d’augmenter le loyer selon son bon vouloir. Et ceci, car cette pratique est très réglementée. Cette réglementation est encore plus stricte si l’habitation est située dans des zones tendues. De plus, il y a de nouvelles règles qui sont à respecter pour l’augmentation du loyer. Quelles sont ces nouvelles règles ? Suivez.

Augmentation du loyer en zone libre

La relocation du bien, le montant du loyer compris, est librement déterminée par le bailleur. La fixation du loyer est libre si l’offre de logements est assez conséquente pour répondre à la demande.

C’est généralement le cas dans toutes les villes situées en dehors des 28 zones métropolitaines prévues par la loi. Le propriétaire est alors en mesure de fixer comme bon lui semble le loyer de son bien. Et ceci, que ce soit pour le premier bail ou pour une relocation après le départ du locataire précédent.

Augmentation du loyer dans les zones encadrées

Les niveaux de loyer dans de nombreuses villes seront bientôt limités. Montpellier, Grenoble, Bordeaux, Villeurbanne, Lyon et plus de 20 autres villes en Île-de-France sont concernées. Au total, 52 villes nécessitent un contrôle des loyers.

Depuis le 1er juin 2021, tout comme à Paris et à Lille, neuf des villes environnantes (Stains et Villetaneuse, Saint-Ouen, Saint-Denis, Pierrefitte, La Courneuve, l’île-Saint-Denis, Epinay, Aubervilliers) ont mis en place cette mesure. Ces villes devraient bientôt être autorisées à limiter les loyers.

Que cela soit pour une relocation ou pour une mise en location, le bailleur ne sera plus en mesure de fixer un loyer au-dessus de 20% du loyer de référence. Loyer de référence fixé par les observatoires indépendants de la ville de Paris et de sa banlieue, ainsi que de la ville de Lille.

Cependant, si des prestations particulières sont prévues (vue, monument, jardin, terrasse…), un complément de loyer peut être facturé sans restriction. Attention, car si l’installation n’est pas conforme, le locataire, dans les trois mois suivant la signature du bail, aura le droit de s’opposer au loyer réclamé (ou aux majorations exigées).

Le propriétaire, dans un délai deux mois, sera dans l’obligation de revoir le loyer à la baisse. Il sera aussi dans l’obligation de rendre au locataire le trop-perçu. Le non-respect du délai imparti entraînera une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros.

La mesure d’encadrement des loyers couvre également les biens meublés. Compte tenu des loyers plus élevés des appartements meublés, le loyer de référence peut être majoré de 10 % à 15 %. Ici, si le logement dispose d’équipements de pointe (climatisation, home cinéma, meubles de marque…), un complément de loyer peut être appliqué.

Augmentation des loyers dans les zones plafonnées

Dans ces zones et à quelques exceptions près, augmenter le loyer entre deux locataires est impossible. Toutes les zones urbanisées en continu sont classées comme des zones « tendues ».

En effet, ces zones avec une population de plus de 50 000 habitants présentent un grave déséquilibre entre l’offre et la demande de biens. Cette définition regroupe les 28 plus grandes métropoles urbaines du pays. On peut citer Nice, Nantes, Toulon, Bordeaux, soit au total près de 1 200 villes. Pour plus d’informations, la liste est disponible sur le site Service-public.fr).

Le loyer de relocation est plafonné dans ces zones. À cet effet, le logement doit être mis à disposition au même niveau de loyer qu’auparavant, tout en respectant les restrictions fixées par la ville dans laquelle la réglementation des loyers est en vigueur.

Cependant, il existe des exceptions. Ainsi, si le logement a été vacant plus de 18 mois avant d’être reloué, ou s’il a fait l’objet de travaux équivalent à un an de loyer depuis janvier 2020, la fixation du loyer est totalement libre. De plus, le bien doit également afficher une performance énergétique minimale entre E et A. Si le bien a subi de gros travaux ou s’il est manifestement sous-évalué, une légère hausse de loyer peut être appliquée sous certaines conditions.

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