Lorsque le propriétaire met fin au bail commercial ou refuse de renouveler le bail; il paye une compensation financière qu’on appelle « indemnité d’éviction » au locataire. La lettre de congé du propriétaire doit informer le locataire de la raison de la résiliation du bail. Il doit l’informer également du fait que le locataire a la possibilité légale de le défendre et d’exiger une indemnité d’expulsion. Si vous souhaitez en savoir plus, voici les règles relatives à l’indemnisation d’éviction.

Règle n°1 : les délais à respecter pour l’indemnité d’éviction 

Si le locataire contraint de quitter la maison demande presque systématiquement une indemnité d’éviction; cela ne signifie pas que le propriétaire est obligé de payer au moment de sa sortie des lieux. Indemnité d’expulsion.

En effet, le bailleur n’a pas besoin d’être proactif. En effet, il ne paye une indemnité que si le locataire en fait la demande. De plus, le locataire dispose de deux ans à compter de la date de départ pour réclamer son indemnité d’éviction dont il a eu le temps d’évaluer la somme.

Règle n°2 : les éléments à prendre en compte pour le calcul des indemnités

L’indemnité d’éviction peut être déterminée en fonction des dommages causés. Elle peut être déterminée librement et de manière conviviale entre le propriétaire et le locataire.

Cependant, il n’est pas toujours facile d’évaluer avec précision les dommages et leurs impacts financiers. Cela explique que dans la plupart des cas, le montant de l’indemnité est déterminé par des professionnels au cours d’une procédure judiciaire. Ici, deux cas se posent dans le montant de l’indemnité à verser.

Premier cas : Si le locataire peut continuer à exercer son activité dans le quartier.

Dans ce cas, le locataire déplace son activité dans un autre local qui est proche de l’ancien. Cela permet à ses anciens clients de le suivre.

Lorsque c’est le cas, le bailleur ne paye qu’une indemnité de déplacement au locataire.

Deuxième cas : Si le locataire est obligé de se déplacer loin de son ancien local

Dans cette configuration, le locataire peut toujours exercer son activité. Cependant, il est obligé de le délocaliser dans une autre zone bien plus éloignée du premier. Cela a pour effet de lui faire perdre une partie de sa clientèle.

Dans le cas d’espèce, l’indemnité d’éviction est généralement égale à la valeur du droit au bail si cette dernière est supérieur ou à la valeur du fonds de commerce.

Troisième cas : Si le locataire perd son fonds de commerce et n’est plus en mesure de continuer son activité

Il est possible que pour cause d’éviction le locataire perde complètement son fonds de commerce (il n’arrive plus à trouver un autre endroit pour reprendre ses activités).

Dans ce contexte, l’indemnité d’éviction est calculée en fonction de l’importance du préjudice; de l’âge; et de la valeur du fonds de commerce et bien d’autres paramètres.

• les juges peuvent choisir la méthode qui leur convient le mieux pour déterminer la valeur du fonds de commerce. En effet, le code du commerce n’en fait aucune mention. Cependant, le calcul comprend généralement les ventes et les bénéfices des 3 dernières années ;

• lesdommages subis par le locataire expulsé doivent être évalués le jour de son départ effectif ou le jour de la décision de justice (si ce dernier habite toujours les locaux) ;

• après avoir reçu l’indemnité d’éviction convenue, votre locataire a 3 mois pour libérer les locaux. Sauf exception, le locataire a le droit de refuser de quitter la maison tant que le bailleur ne lui a pas versé l’indemnité d’éviction.

Règle n°3 : les cas où l’indemnité d’éviction n’est pas due

Il arrive que parfois l’indemnité d’éviction ne soit pas toujours due. En effet, la préfecture reconnaît l’état insalubre du bâtiment dans lequel se trouvent les locaux ou estime qu’il n’est plus sûr d’y vivre. Ce qui implique qu’il doit être partiellement ou complètement démoli.

C’est également le cas si le jour de son éviction, le locataire n’est plus le propriétaire officiel du fonds de commerce. Par exemple, s’il n’est plus inscrit au registre du commerce et des sociétés.

En outre, si depuis 3 ans; le locataire n’exploite plus son fonds de commerce ou si le bailleur reproche au locataire le non-paiement de ses charges locatives ou pour toute autre raison grave; l’indemnité n’est pas due.