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Bail commercial

Bail commercial : que faut-il savoir sur le pas de porte ?

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La rédaction d’un bail commercial fait partie intégrante de la liberté contractuelle. Les deux parties sont donc autorisées à décider de toutes les clauses du contrat de location, même si elles doivent tenir compte dans une certaine mesure des dispositions d’ordre public. En dehors des clauses courantes (montant du loyer, durée du bail, modalités de paiement et de révision du loyer, conditions de règlement des litiges, etc.), les parties peuvent également décider d’intégrer des clauses particulières, à l’instar du pas de porte. De quoi s’agit-il concrètement ?

Pas de porte : qu’est-ce que c’est ?

Dans un contrat de bail commercial, le pas de porte est une clause qui consacre le versement par le locataire d’une somme d’argent avant son intégration dans les locaux. Il peut être, de ce fait, considéré comme un droit d’entrée exigé par le bailleur pour disposer des locaux.

Le bailleur peut l’exiger sous diverses formes :

  • un supplément de loyer dans le but de se prémunir contre les risques que les valeurs locatives évoluent plus vite que le loyer dans le secteur alors même que la loi limite les hausses de loyer tout au long de la période de location ;
  • une indemnité qui est alors versée dans le cas d’une dépréciation de la valeur vénale des locaux ou contre des avantages commerciaux.

Intégrer le pas-de-porte dans un contrat de bail

Comme il a été dit, le pas de porte est une clause du contrat de bail commercial et à ce titre, il ne peut être valable que s’il est inséré en bonne et due forme dans le contrat. La loi impose que sa rédaction se fasse clairement et sans aucune équivoque.

Ainsi, le contrat doit clairement mentionner le montant dont les deux parties au contrat ont convenu au titre du pas de porte. Aussi, la nature du pas de porte doit être précisée, selon qu’elle prend la forme d’une indemnité compensatrice, d’un supplément de loyer ou qu’il est mixte. Pour finir, cette clause du contrat doit également spécifier les conditions relatives à la mise en œuvre du pas de porte.

Dès lors que le locataire signe le contrat de bail commercial, il est lié par l’ensemble des clauses, dont celle du pas de porte. Il s’engage donc à verser le montant dû.

Quels traitement fiscal et comptable du pas de porte ?

Au plan fiscal comme comptable, le pas de porte a plusieurs incidences aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. Dans la pratique, les conséquences dépendent de la nature de la clause, c’est-à-dire selon qu’il s’agit d’un supplément de loyer ou d’une indemnité.

Le pas de porte comme supplément de loyer

Lorsque par sa nature, le pas de porte est un supplément de loyer, le locataire doit le prendre en compte comme une charge au plan comptable. Fiscalement, le montant pourra être déduit des impôts. La déduction est calculée en fonction de la durée du bail.

Du côté du bailleur, le supplément de loyer est considéré comme un revenu foncier et doit être déclaré comme tel. Il est donc soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et l’imposition est répartie sur 4 années.

On en déduit que le pas de porte comme supplément de loyer est un choix intéressant pour le locataire, mais pas pour le bailleur.

Le pas de porte comme indemnité

Le locataire qui accepte de payer le pas de porte au titre d’une indemnité devrait inscrire le montant dans sa comptabilité comme un actif incorporel. Dans ce cas, l’indemnité ne pourra pas être amortie et ne fera pas l’objet d’une déduction fiscale.

Pour le bailleur en revanche, le pas de porte comme indemnité ne sera pas imposé au titre de l’impôt sur le revenu.

Il en découle que le pas de porte comme indemnité profite davantage au bailleur qu’au locataire.

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