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Société civile immobilière - fonctionnement

Société civile immobilière : tout ce qu’il faut savoir sur la SCI

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Avec le développement de l’investissement immobilier ces dernières années, la SCI est fortement plébiscitée. Elle figure désormais parmi les formes d’entreprises permettant d’acquérir ou de gérer des biens immobiliers au même titre que les sociétés civiles de placements immobiliers. Contrairement aux SCPI, une société civile immobilière a un fonctionnement particulier. Si vous envisagez d’en créer, il convient de réunir un maximum d’informations sur la question. Voici donc tout ce qu’il faut savoir sur la SCI.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Classée dans la catégorie des sociétés civiles, la SCI est une personne morale qui est expressément créée avec pour raison sociale la gestion ou la location d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle se caractérise donc par un objet civil, ce qui la distingue des entreprises professionnelles qui fonctionnent sous le régime du Code du Commerce.

En l’espèce, c’est du Code civil dont relève la SCI, en ses articles 1832 et suivants. Le texte de loi définit clairement les règles applicables à ces entités, notamment leurs objectifs à l’origine de leur création, mais également leur fonctionnement.

Quelle est la raison sociale d’une société civile immobilière ?

Au nombre des raisons sociales pouvant motiver la création d’une SCI par des associés, il y a :

  • la construction d’immeubles dans le but de les vendre ;
  • la location d’immeubles ;
  • la gestion d’immeubles.

En d’autres termes, une SCI ne peut pas avoir un objet commercial qui, en principe, est acté par un acte de commerce selon les termes de l’article L. 110-1 du Code de commerce. Cela inclut par exemple l’achat de biens immobiliers en vue d’une revente.

Une SCI n’est autorisée à avoir un but commercial que dans le cas les biens dont elle a la gestion sont loués ou lorsqu’une nouvelle construction est revendue. Le choix de la raison sociale est totalement libre.

Quel est le fonctionnement d’une société civile immobilière ?

Comme son nom l’indique, une société civile réunit des personnes civiles qui ont alors le statut d’associés. Il doit y en avoir au moins 2, pouvant être soit des personnes physiques, soit des personnes morales. Il n’est pas possible de constituer une SCI en étant associé unique. Le statut d’associés dans une SCI est ouvert aussi bien aux personnes majeures qu’aux mineurs et aux majeurs protégés.

Au sein d’une SCI, les associés s’unissent pour créer et gérer un patrimoine immobilier en commun. De manière plus précise, la société civile immobilière peut être constituée pour plusieurs raisons à savoir :

  • générer du profit à travers la vente de nouvelles constructions ou la location des biens meublés ou nus ;
  • ne générer du profit dans le cas où la SCI est constituée dans l’unique but de gérer un bien immobilier en commun, écartant ainsi les règles applicables à l’indivision.

Qu’en est-il du siège et du capital social d’une SCI ?

La flexibilité dont jouit la société civile immobilière concerne également le choix du siège et du capital social. Les associés d’une SCI sont libres de choisir le siège social. La loi les autorise à désigner comme siège social le domicile du gérant.

En ce qui concerne le capital social de la SCI, lui aussi est laissé à l’appréciation des associés. Il n’existe aucun plancher légal à ce sujet ni aucune contrainte. Vous pouvez donc valablement décider de créer une société civile immobilière à capital variable, une formule qui garantit à tous les associés un total anonymat dans les statuts. Par ailleurs, en fonction du seuil et du plafond définis dans les statuts, vous avez le droit de faire varier le capital social sans qu’il soit nécessaire d’engager une procédure de réduction ou d’augmentation du capital.

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