Tout propriétaire qui souhaite rentabiliser un investissement immobilier doit décider entre la location nue ou la location meublée. En règle générale, cette dernière apparaît comme l’un des meilleurs choix, cela, pour diverses raisons. D’une part, elle attire à cause de la liberté de gestion qu’offre le bail meublé, en ce qui concerne par exemple la fixation du prix du bail et des modalités de paiement. Cependant, c’est sa fiscalité qui est l’élément le plus déterminant. Il convient donc de se questionner sur ce que la fiscalité de la location meublée a d’aussi particulier.

Fiscalité de la location meublée : ce qu’il faut savoir

Si vous décidez d’investir dans une location nue, le régime fiscal dont vous relevez alors est celui des revenus fonciers. Regroupé en deux catégories (régime réel et régime micro-foncier), le régime des revenus fonciers vous donne droit à des avantages fiscaux relativement limités. S’il y a abattement forfaitaire dans le cas d’un régime micro-foncier, son taux est rigoureusement limité par le fisc à 30 % et vous ne pouvez par exemple profiter d’une déduction de charges. Dans le cas d’un régime réel, l’abattement fiscal n’est pas dû du tout, mais la déduction de charges, elle, est accordée.

Par rapport au régime fiscal d’une location nue, celui d’une location meublée est nettement plus avantageux d’abord parce qu’il s’agit plutôt du régime des bénéfices industriels et commerciaux. En vertu de celui-ci, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Dans le premier cas, l’abattement forfaitaire dû peut monter à 71 % et dans le second cas, vous pouvez jouir également d’une déduction totale des charges.

Globalement, le fait que la location meublée soit régie par le régime fiscal des BIC entraîne des différences majeures pour le calcul de l’impôt sur le revenu, pour celui de la taxe sur la plus-value de cession future et de l’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière. Tout cela va dépendre si la location meublée relève d’un régime non professionnel ou professionnel.

Comment se fait l’imposition d’une location meublée ?

Avec la décision n° 2017-689 QPC du Conseil constitutionnel du 8 février 2018, seul le montant des recettes de la location meublée est considéré comme critères pour bénéficier du régime fiscal des statuts LMNP ou LMP.

Pour le statut du loueur meublé professionnel par exemple, les revenus locatifs doivent passer la barre des 23 000€ d’une part et de l’autre, ils doivent être supérieurs au montant d’autres recettes d’activités perçues par les autres membres du foyer fiscal du propriétaire.

Au cas échéant, vous basculez automatiquement vers le statut LMNP, notamment lorsque la location meublée n’est pas exercée à titre professionnel. Quel que soit votre statut, vous deviez déclarer votre activité et faire votre déclaration d’impôt. Sur cette base-là, vous relèverez soit du régime micro-BIC, soit du régime réel.

Régime micro-BIC

Ce régime fiscal est applicable dès lors que les recettes (loyers et charges) de l’année N-1 ou N-2 sont inférieures ou égales à 70 000€. Dans ce cas, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % applicable automatiquement, avec un seuil minimal de 305€. Dans le cas où il s’agit de la location d’appartements meublés de tourisme et de chambres d’hôtes, l’abattement forfaitaire passe à 71 %.  

Régime réel

Dès lors que la barre des 70 000€ de revenus locatifs est passée, vous relevez automatiquement du régime réel.  Vous pouvez tout de même bénéficier de ce régime si vos revenus sont en dessous de cette limite légale, sur option. Le principal avantage du régime réel, c’est que pour le calcul du bénéfice taxable, le fisc tient compte des charges réelles que vous avez engagées en tant que propriétaire, de même que des amortissements déductibles.